«Как сохранить деньги?» – этим вопросом сегодня задаются многие. И если с валютой уже работает принцип «кто не успел – тот опоздал», то на рынке недвижимости еще есть возможность «припарковать» свои сбережения. На что ориентироваться при выборе объекта? Почему покупка готового жилья – более безопасна и надежна в текущих условиях? Что будет с ценами, спросом и предложением дальше? Об этом мы поговорили с Антоном Кондратьевым, девелопером поселка «Горизонт».

1. Что происходит на рынке?

– Если коротко – обесценивание денег, рост стоимости всего. В этой ситуации практически у каждого человека, у кого есть какие-то сбережения, возникает закономерный вопрос: как сохранить деньги? В России доступных вариантов не очень много: кто-то начинает покупать валюту – хотя тут на сегодня уже действует принцип «Кто не успел – тот опоздал», кто-то приобретает вещи длительного пользования, например, бытовую технику, автомобили, золото, кто-то – вкладывается квадратные метры. Инструменты для сохранения средств ограничены, и недвижимость сейчас выходит на первое место. Мы наблюдаем повышенный интерес.

2. На что обратить внимание при покупке недвижимости?

– Если человек принимает решение сохранить деньги в квадратных метрах, есть три базовых вещи, на которые нужно обратить внимание.

Первое – сейчас очень важно покупать жилье либо готовое, введенное, либо на конечной стадии готовности. Это мое мнение и мой совет. Сегодня вы заключаете сделку – завтра получаете ключи. Не секрет, что сейчас даже при системе эскроу существуют различные риски: срыв сроков, замораживание строительства. Если что-то случится, деньги дольщику, конечно, вернут, но ровно ту же сумму, что он потратил, без учета инфляции. При покупке готового объекта этих переживаний нет.

Второе – это надежность застройщика. Покупайте недвижимость у тех, кто себя зарекомендовал с точки зрения качества строительства, качества объекта.

Третье – важно думать о ликвидности, учитывать локацию, архитектуру, выбирать современные проекты, отличающиеся от массового предложения, потому что они будут в цене всегда, а у вас при последующей продаже будет конкурентное преимущество.

3. Что будет с ценами и предложением?

– До конца предыдущего года на иркутском рынке действовали ограничения по приаэродромной зоне. Строительство продолжали только те проекты, которые уже были в работе, новые не могли получить разрешения. Решение о снятии ограничений приняли только в конце года, застройщики просто не успели получить финансирование по доступным ставкам. Соответственно, запуск этих проектов будет отложен.

Второй важный фактор, влияющий на предложение, – рост себестоимости строительства. Подорожало буквально всё: арматура, бетон, деревянные изделия, стекло, профиль. Некоторых материалов для инженерных систем сейчас просто нет в наличии. Так что через некоторое время нас ждет и рост стоимости жилья, и отсутствие качественного, интересного предложения.

Сейчас мы видим повышенный интерес на объекты недвижимости: люди идут на то, чтобы сохранить свои деньги, зафиксировать стоимость, зафиксировать качественные объекты, потому что понимают, что через какое-то время не будет возможности купить их не только по такой цене, но и вообще. Конечно, если введут какие-то послабления для отрасли, ситуация может измениться. Но если будет реализован негативный сценарий, то, боюсь, мы получим дефицит предложения.

4. Как развивается поселок-парк «Горизонт» в текущих условиях?

– Проект готов на 85%, дома первой очереди строительства уже заселены. Как оказалось, мы подошли к новому кризису подготовленными, хоть и не готовились специально. Во-первых, в прошлом году мы построили 10 тысяч квадратных метров и ввели их в декабре. Завершили и строительство жилья второй очереди, и благоустройство: заасфальтировали дорогу, тротуарные дорожки, полностью смонтировали уличное освещение. Сейчас продаем полностью готовые дома: квадрохаусы, таунхаусы, квартиры. Интерес повышенный. Работаем по старым ценам: у нас стоимость уже зафиксирована, и в связи с последними событиями мы ее не повышали.

Второе – в январе-феврале мы ежегодно проводим большой плановый закуп строительных материалов. Нам повезло: практически все необходимые материалы для третьей очереди строительства мы успели не только закупить, но и получить, вывезти – это позволяет строить и не переживать по поводу себестоимости или отсутствия каких-то материалов. Для завершения проекта осталось построить пять квадрохаусов на береговой линии. Сегодня работы уже активно ведутся на трех из них. После окончания строительства домов завершим и благоустройство набережной с детскими и спортивными площадками, прогулочной зоной, беседкой.

Третий большой плюс в том, что в нашем проекте нет кредитной нагрузки. «Горизонт» начинался раньше, чем ввели эскроу, – мы реализуем его без проектного финансирования. Еще после ситуации с коронавирусом мы приняли для себя решение продавать только готовые объекты, и оно себя полностью оправдало. Дома второй очереди построены, никаких невыполненных обязательств перед дольщиками у нас нет. При этом мы прекрасно понимаем, что, несмотря на запас прочности, который у нас есть, мы не существуем отдельно от рынка. Материалы растут в цене, импортная составляющая высока, особенно в инженерии.

Пока ситуация взаимовыгодная: мы получаем финансовые потоки для того, чтобы обеспечить себестоимость, а люди – адекватные по цене объекты. Но эта история конечна, и закончится она довольно быстро.

5. Что происходит с ипотекой?

– Ипотека – очень важный инструмент. В нашем проекте процент ипотечных сделок такой же высокий, как и у всех – 50%. Наши клиенты – состоявшиеся люди, обычно у них уже это не первое жилье. Многие продают свои объекты – как правило, хорошие квартиры в хороших локациях, – добирают разницу в деньгах с помощью ипотеки или накоплений и переезжают к нам.

И здесь возникает проблема – сегодня они не могут продать недвижимость, потому что ипотека, по сути, встала. Минимальная ставка сегодня из известных мне – 18,5%, в большинстве банков ипотека либо вообще не доступна, либо в районе 24,5%. По старым ставкам до конца марта доступны только кредиты, согласованные ранее. И я всех призываю не тянуть до 31-го: никто не знает, что будет завтра. Если есть одобрение и готовность – надо выбирать объект и идти на сделку.

Вопрос субсидирования ставок правительством обсуждается, но решения пока нет. Но в ипотеке важна не только ставка: у человека, который берет кредит и покупает недвижимость, должна быть уверенность в своем экономическом будущем на ближайшие 10-15 лет. Текущая ситуация эту уверенность подрывает. Человек вместо того, чтобы развиваться, увеличивать семью, покупать большую квартиру, дом – начинает ужиматься. А мы прекрасно понимаем, что стройка – это огромный мультипликатор. Если мы построили дом, то там надо сделать ремонт, купить мебель, технику. Все это замораживается. Потребуется немало времени, чтобы люди снова поверили в будущее.

Впрочем, раньше ипотеки не было вообще – а сделки на рынке недвижимости все равно совершались. Люди создают семьи, рожают детей – эти события в происходят вне зависимости от всех внешних факторов. Жизнь не остановишь.

Эксперты рекомендуют

Поселок-парк «Горизонт» стал победителем конкурса ТОП ЖК – 2022 в номинации «Лучший жилой комплекс-новостройка в Сибирском ФО». Участников оценивали по 133 параметрам, включая инфраструктуру, архитектуру и безопасность.

Антон Кондратьев, девелопер проекта:

– На мой взгляд, главный критерий качества проекта – когда о поселке хорошо отзываются люди, которые там уже живут. Но не менее важно и то, что говорят о проекте профессиональные участники рынка, эксперты. Победа в конкурсе ТОП ЖК – это своего рода рекомендация на федеральном уровне, объективная оценка нашей работы, подтверждение, что мы движемся в правильном направлении.