Эксплуатируемая кровля, компактные квартиры и другие причины переехать за город Посёлок-парк Горизонт

Эксплуатируемая кровля, компактные квартиры и другие причины переехать за город

Застройщики коттеджных поселков в пригороде Иркутска — о ценах, запросах покупателей и новом комьюнити

С каждым годом все больше иркутян переезжают в пригород. Каждый год окрестности Иркутска прирастают 5-6 тысячами новых жителей. Меняется и рынок загородной недвижимости — как под влиянием спроса покупателей, так и из-за новых законодательных инициатив. The Village спросил у иркутских застройщиков, зачем сейчас люди едут жить за город, какие форматы наиболее востребованы, и чего ждать от цен на этом рынке. 

Конкуренция с городом




Коттеджный поселок «Горизонт»

КРИСТИНА ЯКОВЕНКО

коммерческий директор компании «Хрустальный девелопмент»

Если раньше мы могли заманить за город только низкой ценой, и никто не хотел туда ехать, потому что там делать нечего, то сейчас уровень коттеджных поселков начал повышаться, возросла их ценность. И у людей появляется новая мотивация переезжать. Когда-то мы даже представить себе не могли, что люди поедут за город ради 40 квадратных метров. Но сейчас они едут, потому что получают гораздо больший комфорт, чем в городе. В городе за 50 000 рублей/квадратный метр человек получит клетушку в бетонных джунглях без парковки. А за городом у него эти же самые 40 квадратных метров — с персональным парковочным местом на природе, с отдельной мангальной зоной, с красивыми видовыми характеристиками, клиент также получает больше возможностей с точки зрения досуга для детей.

Сейчас иркутский рынок совершенно не насыщен загородной недвижимостью, коттеджные поселки можно по пальцам пересчитать. Поэтому мы конкурируем не друг с другом, а с многоквартирными жилыми домами. Сейчас мы нацелены на продвижение самого образа жизни за городом.



Кристина Яковенко

Антон Кондратьев

генеральный директор ООО «УК Система АМТ», девелопер посёлка-парка «Горизонт»

Мы пытаемся совместными силами, в том числе и вместе с другими застройщиками, популяризировать образ загородной жизни. Потому что поселок у застройщика сегодня один, завтра — другой.

Загородный дом — это выражение себя. Люди, как правило приобретают его к зрелому возрасту, у них уже есть свои увлечения и понимание, как пользоваться пространством, и они хотят, чтобы у каждого было свое.

Загородная жизнь сближает людей, меняет их, располагает к общению. В городе я жил в хорошем доме, знал всех соседей,
но ни разу ни к кому не ходил в гости. Когда переехал за город, в первый год у меня было впечатление, что в выходные каждый вечер можно ходить в гости к новым людям и знакомиться. В загородных поселках, как правило, люди собираются одних интересов и одного социального слоя.
Загородная жизнь – это традиции. Например, отмечать Новый год всем вместе.


Антон Кондратьев

В первый год после переезда за город у меня было впечатление, что в выходные каждый вечер можно ходить в гости к новым людям и знакомиться


Премиум, которого нет



«Идиллия Эстейт»

Антон Кондратьев

«Горизонт»

Считаю, что каждый человек, если он имеет такое желание, может себе позволить жизнь за городом. Мы стремимся, чтобы и состоятельные клиенты могли найти что-то для себя, на свой вкус, и средний класс мог приобрести жилье за городом. Например, в загородном парке «Горизонт» есть таунхаусы на 135 квадратных метров: небольшой земельный участок, два уровня, большая гостиная на первом этаже, спальня и санузел на втором этаже. Есть таунхаусы с гаражами на одну машину или две. Квартиры — от 75 до 109 квадратных метров, таунхаусы — от 135 до 215 «квадратов», а если говорить про более премиальные квадрохаусы, то там 210 и 311 квадратных метров.

Люди теперь хотят жить за городом без проблем, чтобы был кто-то, кто решает за них вопросы по содержанию и обслуживанию. Чтобы была управляющая компания, центральные сети, хорошие чистые дороги. И они готовы за это платить.

Александр Халтурин

директор по работе с клиентами компании «ВостСибСтрой», застройщик  поселка «Хрустальный парк»

Иркутский рынок загородной недвижимости весьма спонтанный. Есть несколько коттеджных поселков, которые имеют концепцию.Всё остальное — это «у меня есть земельный участок, я приглашаю подрядчика, который построит мне там дом», но это не рынок. Клиенту важна инфраструктура. Никто уже не хочет ехать жить «в поле». С 2017 года совместно с компанией «Хрустальный Девелопмент» мы вышли на реализацию проекта «Хрустальный парк» — это, по сути, городской комфорт в загородной локации. От загородных поселков здесь — малоэтажная застройка, близость к природе, приватность, доступная цена. Городской  комфорт обеспечат дороги, велодорожки и пешеходные маршруты, централизованные сети, общественные пространства и скверы, детские сады и школа.

Клиент меняется, он уже не думает на тему: «Построю дом на 400 квадратных метров, и мы будем жить там втроём». Есть тенденция к эргономичности. У клиента есть понимание, во что ему обойдется не только покупка, но и эксплуатация – налоги, коммунальные платежи. Люди стали более взвешенно подходить к покупке. Если человек видит, что он себя может разместить в 60 квадратных метрах, то он будет брать 60 квадратных метров функциональной площади, а не стандартных 80.

Алексей Каукин

руководитель проекта коттеджного поселка «Идиллия Эстейт»

Коттеджный поселок «Идиллия Эстейт» на 19 км Байкальского тракта принято относить к сегменту, который в Иркутске
почему-то называют премиальным. На самом деле это качественный поселок бизнес-класса. Его нельзя определить как «премиум», и дело тут не в цене. Есть определенная классификация и критерии: расположение, размер участков и домовладений, качественные и количественные характеристики инженерной и социальной инфраструктуры и т.д. Я считаю, что премиальный сегмент в Иркутской области не представлен. Премиум — это, например, «Миллениум парк» в Подмосковье: великолепная территория, качество материалов, единый архитектурный стиль, развитая социальная инфраструктура, безупречный сервис. На пляже чистят пуфики от привезенного мелкого песочка, а домовладение может стоить 10, 15, и 20 миллионов долларов.

В нашем проекте мы использовали минимальный набор
параметров, обязательных для уровня «бизнес», и то это получился «перелет» рынка, поэтому проект растянулся по времени. В Иркутске слишком маленькая емкость рынка для сегмента «премиум». К примеру, наш клиент – это человек, который точно не опаздывает на работу к девяти
утра. Это люди в основном возрасте старше 40 лет, успешные руководители компаний с высоким уровнем дохода. Для таких людей недостаточно просто хорошей локации, в первую очередь необходимо создать среду. Создание безопасной и комфортной среды проживания стоит определенных денег, это своеобразный «билет в клуб».

Алексей Каукин

По итогам последних двух лет на первичный рынок премиального сегмента не вышел ни один объект. Остатки земельных участков представлены в нескольких организованных коттеджных поселках, расположенных по
Байкальскому тракту. Стоимость сотки земли — от 800 тысяч до миллиона рублей. Цена домовладения — от 50 миллионов рублей. И стоимость в существующих организованных поселках снижаться не будет, так как это штучный товар, ориентированный на определенного клиента.

Между дуплексом и квадрохаусом


Коттеджный поселок «Горизонт», макет

Кристина Яковенко

«Хрустальный Девелопмент»

Есть дефицит предложения. Мы запускаем ограниченное количество объектов недвижимости каждый год, и у нас есть лист ожидания. Самый любимый и востребованный продукт — это дуплекс. Люди их ждут, периодически звонят, спрашивают. Мы бы хотели строить больше, но не получается запускать большие проекты быстро.

Считаю, что рынок однозначно изменился, клиенты выросли. Если раньше было достаточно участка в коттеджном поселке, то сейчас нет. Есть тенденция к росту и повышению комфорта. И самое главное, среди этого есть прецеденты, и «Хрустальный» — один из них. У нас здесь есть и индивидуальная застройка, и таунхаусы, пять детских площадок, теннисный корт, волейбольная и баскетбольная площадки, сейчас строится скейт-парк, эко-парк.

Тенденция ведёт и нас опять в «индивидуалку». Но мы будем строить индивидуальные дома совершенно другого формата и другого уровня, перекладывая это на свой личный опыт. Нельзя строить просто дома на участках, нужно обеспечивать комфортную среду, а это возможности для досуга, развития, общения: детские, спортивные площадки,коммерческие объекты.

Алексей Каукин

«Идиллия Эстейт»

Заметна тенденция: у людей проходит желание жить в домах по 1000 или 800 квадратов за забором по 3-5 метров. Им теперь хочется жить в организованном поселке с развитой инфраструктурой и соседями близкого круга.

Если говорить о рынке в целом и об эконом сегменте в частности, то сейчас, как мне кажется, сложилась интересная ситуация. Количество лотов, выставленных на продажу, растёт, количество людей, желающих перебраться за город, тоже увеличивается. Как будто бы мы видим растущий рынок, но я считаю, это не так. Потому что первые не могут продать, а вторые не могут купить. На рынке — дисбаланс между текущим предложением и спросом на качественный продукт.

Если мы посмотрим, что продается сейчас на «Авито», то основная доля загородной недвижимости — это морально и
физически устаревшие лоты. Если человек захочет переехать за город, к примеру, из трехкомнатной квартиры в Солнечном, которую может продать за пять-шесть миллионов рублей, скорее всего у него есть ощущение, что такое качественная и удобная жизнь в развитом микрорайоне. И если он не готов терять в комфорте, то в этом классе он вряд ли что-то для себя
найдет за городом. Мы можем проанализировать две тысячи домов, выставленных на продажу на вторичном рынке, и, я уверен, ни в одном из них вы жить не захотите.

В организованных коттеджных поселках ситуация намного лучше. Мне, например, нравится то, что делает Дмитрий Кузнецов, у него определенно есть вкус и понимание девелоперского процесса, он старается изменить рынок в лучшую сторону ивыдает качественный продукт. Мне нравится маркетинг «Хрустального» и ещё нескольких компаний, нравится то, что они делают. Но предложение на рынке организованных коттеджных поселков — ограничено.

Александр Халтурин

«Хрустальный парк»

«Хрустальный парк» расположен на 14 километре Байкальского тракта и занимает 98 гектаров. В нем 13 тематических кварталов, например, испанский, чешский, финский. Центром каждого станет сквер, стилизованный под один из городов мира. Между собой кварталы связаны сетью пеших, велосипедных и автомобильных маршрутов.

Мы строим двухэтажные дома, в которых от одной до восьми квартир. Модуль включает в себя 160 квадратных метров на первом и втором этаже. Они могут находиться во владении одного человека, либо двух хозяев — каждый получает этаж полностью. Есть дома, поделенные на восемь квартир по 40 квадратов каждая. Цена квадратного метра сейчас составляет порядка 48 000 рублей. Например, дуплекс в 60 квадратных метров обойдется в 2,9 миллиона рублей.

Микрорайон рассчитан на шесть тысяч жителей. Они разместятся на 162 тысячах квадратных метров — это две тысячи домовладений.

Поселок «Хрустальный парк», 3D-рендер

Антон Кондратьев

«Горизонт»

Мы строим посёлок на пять гектаров, стоимость квадратного метра варьируется от 60 до 120 тысяч рублей, в зависимости
от локации и видовых характеристик. Береговая линия стоит дороже. Сейчас мы продаем первую очередь строительства, которая вводится в конце этого года, уже продали порядка 80 процентов. В «Горизонте» будут жить 137 семей, это не очень большой посёлок, в конце следующего года мы полностью закончим строительство.

В поселке есть набережная на 1,8 гектара, там размещаем детские и спортивные площадки, зоны для отдыха, беговые
дорожки. Есть два трехэтажных дома: в одном подъезде — две квартиры на этаже, в другом — четыре на этаже. Это то, что называется «клубными домами». У нас в Иркутске многие застройщики лукавят, когда говорят, что 6-8 квартир на этаже — это клубный дом. Так не бывает.

Для нас важно не просто продать человеку дом. Когда клиенты приходят, они не всегда понимают, чего хотят. Мы пытаемся помочь в понимании, какой им дом нужен. У нас есть вариативность планировок, чтобы у людей был простор для творчества. Например, в каждом доме – по два вывода канализации для возможности расположить кухню или
санузел там, где удобно.

Когда мы начинали работать, было очень большое опасение: будут ли востребованы квартиры за городом? В результате у нас появились земельные участки для квартир на первом этаже, а для второго и третьего этажа мы сделали эксплуатируемую кровлю. И даже продажи не успели открыть — у нас уже половину забронировали. Клиенты рассказывают, что у них есть дача, есть квартира в центре. Ребёнку там негде погулять, родители за него опасаются, они хотят жить в квартире, но в каком-то безопасном месте, где могли бы ребёнка спокойно отпустить на улицу, чтобы рядом был
красивый парк. Стало также очень важным видеть единую архитектуру. Почему в Италии очень много художников, музыкантов и поэтов? Когда вы живёте в Риме или Венеции, вас окружает эта красота, вы впитываете в себя эту атмосферу, и она располагает к творчеству. Люди хотят жить так,
чтобы вокруг них был, как они сами говорят, кусочек Европы, чтобы их дети росли в этом.

Будет дороже


Коттеджный поселок «Идиллия Эстейт»

Александр Халтурин

«Хрустальный парк»

Сейчас мы видим происходящие изменения, от которых
не уйдет ни один застройщик. Например, необходимость работать со счетами эскроу, что повлечет за собой удорожание проектов. Если сейчас денежные средства дольщиков для застройщика — это бесплатный ресурс
(клиент разместил свои деньги, и в течение 1,5-2 лет на них строится объект), то со счетами эскроу любой рубль, приходящий к застройщику, обременен обслуживанием банка. Я думаю, рост цены составит не менее 8-12 процентов.

Безусловно, эта схема — безрисковая для клиента. Она удобна и для застройщика, так как он не привязан к поступлениям средств с рынка. Банк финансирует стройку, застройщик спокойно строит и реализует готовый объект, а на готовую недвижимость спрос всегда выше, истоит она дороже.

Что касается динамики цен, мы видим рынок и спрос. Для всех застройщиков себестоимость строительства растет одинаково: арматура, цемент, все материалы дорожают. Цена квадратного метра вырастет, застройщик не начнет зарабатывать больше, но клиенту придётся дороже платить.

Антон Кондратьев

«Горизонт»

Интерес к загородной жизни очень высок, но человеку очень сложно принять решение в первый раз переехать за город.
Клиент стал более разборчив, к тому же в течение определенного периода времени рынок очень слабо регулировался, появлялись неудачные проекты. Если раньше люди хватали всё на этапе котлована, то сейчас они стали
очень осторожны. Для них важна степень готовности. Человек хочет ходить по дому, видеть его и щупать — это совсем не то же самое, что посмотреть рендеры. Есть большое количество отложенного спроса, и он есть, скорее всего, не только у нас.

Ликвидация «долевки» позволит расчистить рынок. Я думаю, что количество застройщиков сократится, а вход для новых будет либо совсем закрыт, либо серьезно усложнится. В перспективе и стоимость жилья для клиента будет расти из-за роста себестоимости материалов и банковского процента по кредиту. Поэтому если есть потребность покупать загородную недвижимость, то я бы не откладывал в долгий ящик.

Алексей Каукин

«Идиллия Эстейт»

На сегодняшний день я не вижу никаких предпосылок для существенного роста рынка в части достойного предложения в сегменте «эконом». Ограничения из года в год принципиально не меняются: отсутствие приемлемых земельных участков с необходимой инженерной инфраструктурой по разумной стоимости для девелопера. На вторичном рынке продавцы земельных участков имеют весьма отдаленное понятие о инвестиционном цикле девелоперского проекта и формировании стоимости продукта, поэтому сделок между профессиональными игроками и землевладельцами очень мало. Землевладельцы начинают строить сами,
исходя из своих возможностей, или пытаются продавать участки, не понимая конечную экономику. Если подвели электрические сети — уже хорошо, дорог и какой-либо инфраструктуры можно и к старости не дождаться, даже если
вам сейчас 30 лет.

Категория домов, построенных на продажу, выглядит
очень грустно. А игра «построй себе сам» — не самый интересный вариант для людей, не имеющих отношения к строительной отрасли. Чаще всего в этом случае стройка превращается в ад с непредсказуемым результатом по
стоимости, времени и качеству. Как обычно, все упирается в ресурсы и компетенции выбранных строителей.

Коттеджный поселок «Идиллия Эстейт»

Кристина Яковенко

«Хрустальный Девелопмент»

Сейчас очень многое меняется на рынке загородной недвижимости. Произошли изменения законодательства, и многим застройщикам приходится перестраиваться на новый лад. Часть, я уверена, уйдут с рынка, и, наоборот, появятся новые. От этого очень сильно изменится карта видов деятельности застройщиков. Мы уже сейчас видим, что многие застройщики всё больше проявляют интереса к загородной
малоэтажной недвижимости.

С этого года «малоэтажку» приравняли к многоквартирному жилью. Соответственно, чтобы получить разрешение на
строительство, необходимо пройти все проверки – семь кругов ада. Если раньше мы могли получить разрешение на строительство «малоэтажки» буквально за три месяца, то сейчас срок оформления документов доходит до года. Новых проектов таунхаусов или блокированной застройки будет
гораздо меньше. Из-за этого большое количество застройщиков пойдут в индивидуальный сектор.

Цена вырастет, но обоснованно. Не потому, что застройщики хотят больше заработать, а, в первую очередь, потому что
потребители хотят жилье лучшего качества.


Фотографии:
обложка, 1, 10, 11 —  поселок «Горизонт», Антон Климов;  2, 3, 5, 6 — Екатерина Зырянова; 4, 8, 9 — «Идиллия Эстейт»; 7 — поселок «Хрустальный парк», рендер

Источник: www.the-village.ru/
Товар добавлен в корзину
Оформить заказ

Смотрите также
от {{product.formated_min_price}}